کسب درآمد از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

وقتی نوبت به کسب درآمد در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می رسد ، فقط تعداد اندکی روش برای انجام آن وجود دارد. اگرچه درک مفاهیم ساده است ، اما گمان نکنید که به راحتی قابل اجرا و اجرا هستند. درک اصول املاک و مستغلات می تواند به سرمایه گذاران کمک کند تا درآمد خود را به حداکثر برسانند. املاک و مستغلات کلاس سرمایه دارایی نمونه کارهای دیگری به سرمایه گذاران می دهد ، تنوع را افزایش می دهد و در صورت برخورد صحیح می تواند خطرات را محدود کند.

سه روش اصلی وجود دارد که سرمایه گذاران می توانند به طور بالقوه از طریق املاک و مستغلات درآمد کسب کنند:

1. افزایش ارزش ملک
2. درآمد اجاره ای که با اجاره دادن املاک به مستاجرین جمع می شود
3. سود حاصل از فعالیت تجاری که به املاک و مستغلات بستگی دارد

البته ، همیشه راه های دیگری برای سودآوری مستقیم یا غیرمستقیم از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد ، مانند یادگیری تخصص در زمینه های باطنی بیشتر مانند گواهینامه های ضمانت مالیات. با این حال ، سه مورد ذکر شده در بالا اکثریت قریب به اتفاق درآمد منفعل و ثروت نهایی را که در صنعت املاک و مستغلات بدست آورده اند تشکیل می دهند.

افزایش املاک و مستغلات در ارزش املاک

اول ، مهم است که شما درک کنید که ارزش های ملک همیشه افزایش نمی یابد. این عدم افزایش دارایی می تواند در دوره هایی مانند اواخر دهه 1980 و اوایل دهه 1990 و سالهای 2007-2009 که بازار املاک و مستغلات سقوط می کند ، به طرز دردناکی آشکار شود. در حقیقت ، در بسیاری از موارد ، ارزش املاک به ندرت تورم را افزایش می دهد - افزایش قیمت های متوسط ​​در یک اقتصاد

به عنوان مثال ، اگر شما یک دارایی 500000 دلاری داشته باشید و تورم آن 3٪ باشد ، ممکن است دارایی شما به 515،000 دلار (500،000 x 1.03٪) بفروشد ، اما ثروتمندتر از سال گذشته نیستید. یعنی هنوز هم می توانید به همان میزان شیر ، نان ، پنیر ، روغن ، بنزین و سایر کالاها بخرید (درست است که ممکن است پنیر امسال کم شود و بنزین بالاتر برود ، اما سطح زندگی شما تقریباً یکسان است). دلیل آن این است که سود 15000 دلاری واقعی نبود. این اسمی بود و هیچ تأثیر واقعی نداشت زیرا افزایش به دلیل تورم کلی بود.

تورم و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

وقتی تورم اتفاق می افتد ، یک دلار قدرت خرید کمتری دارد. این اتفاق می افتد به این دلیل که دولت مجبور است پول بیشتری ایجاد کند وقتی که بیشتر از هزینه های خود را از طریق مالیات خرج می کند. با وجود گذشت زمان ، این نتیجه در هر موجود وجود دارد دلار از ارزش خود کاسته و کمتر از گذشته ارزش دارد.

یکی از راه هایی که باهوش ترین سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند در املاک و مستغلات پول کسب کنند ، استفاده از موقعیتی است که به نظر می رسد هر چند دهه یکبار رشد می کند. آنها این کار را زمانی انجام می دهند که تورم بیش از نرخ فعلی بدهی بلند مدت باشد. در این زمان ها ، ممکن است افرادی را پیدا کنید که با خرید املاک ، وام گرفتن پول برای تأمین مالی خرید و سپس منتظر افزایش تورم ، مایل به قمار باشند. .

با بالا رفتن تورم ، این سرمایه گذاران می توانند وام های رهنی خود را با دلارهایی که ارزش آنها بسیار کمتر است ، پرداخت کنند. این وضعیت انتقال از پس انداز کنندگان به بدهکاران است. شما شاهد بودید که بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات در دهه 1970 و اوایل دهه 1980 از این طریق درآمدزایی می کردند. تورم از کنترل خارج می شد تا اینکه پاول ولکر جونیور - رئیس فدرال رزرو بین سالهای 1979 و 1987 - 2x4 به پشت خود گرفت و آن را آورد تحت کنترل با افزایش شدید نرخ بهره.

خریدهای دارای نرخ سقف به طور چرخشی تنظیم شده است

ترفند این است که وقتی جذابیت نرخ کلاهک تنظیم شده - نرخ بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات جذاب است ، خرید کنید. شما وقتی فکر می کنید دلیل خاصی وجود دارد که یک قطعه خاص از املاک و مستغلات روزی بیش از آنچه که در سقف فعلی نشان داده شده است ، ارزش بیشتری دارد ، خرید می کنید.

به عنوان مثال ، توسعه دهندگان املاک و مستغلات می توانند به یک پروژه یا توسعه ، وضعیت اقتصادی پیرامون آن پروژه یا قیمت ملک نگاه کنند و درآمد اجاره در آینده را برای حمایت از ارزیابی فعلی تعیین کنند. در غیر این صورت ممکن است مقدار فعلی بر اساس شرایط موجود پیرامون توسعه بسیار گران به نظر برسد. با این حال ، از آنجا که آنها اقتصاد ، عوامل بازار و مصرف کنندگان را درک می کنند ، این سرمایه گذاران می توانند سودآوری آینده را ببینند.

شاید دیده باشید که یک هتل قدیمی وحشتناک در یک قطعه زمین بزرگ به یک مرکز خرید شلوغ تبدیل شده است که ساختمانهای اداری اجاره قابل توجهی را برای صاحبش در نظر گرفته اند. با وجود آن جریان های نقدی ، ارزش خالص فعلی ، فارغ از اینکه به خود بگویید ، تا حدی یا دیگری حدس می زنید. در صورت استفاده از بدهی برای تأمین مالی خرید ، به تورم قابل توجهی در واحد پول اسمی نیاز خواهید داشت. همچنین می توانید به نوعی رویداد با احتمال کم وابسته باشید تا به نفع خود کار کنید.

اجاره به عنوان سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

کسب درآمد از جمع آوری اجاره به قدری ساده است که هر کودک 6 ساله ای که تا به حال بازی Monopoly را انجام داده است ، در سطح احشایی می فهمد که اصول اولیه چگونه کار می کند. اگر صاحب خانه ، ساختمان آپارتمان ، ساختمان اداری ، هتل یا هر سرمایه گذاری دیگر در املاک و مستغلات هستید ، می توانید از افراد اجاره بگیرید تا اجازه استفاده از ملک یا تسهیلات را بگیرند.

البته ساده و آسان یک چیز نیستند. اگر شما صاحب ساختمان های آپارتمانی یا خانه های اجاره ای هستید ، ممکن است خود را درگیر همه امور از توالت فرنگی گرفته تا مستاجرهایی که در آزمایشگاه های متنی کار می کنند ، کنید.اگر شما مالک نوارهای تجاری یا ساختمانهای اداری هستید ، ممکن است مجبور باشید با مشاغلی روبرو شوید که ورشکسته شده است. اگر صاحب انبارهای صنعتی هستید ، ممکن است خود را در معرض تحقیقات زیست محیطی برای اقدامات مستاجرانی قرار دهید که از ملک شما استفاده کرده اند. اگر صاحب واحدهای ذخیره سازی هستید ، سرقت می تواند نگران کننده باشد. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نوعی نیست که بتوانید با آن تماس بگیرید و انتظار داشته باشید همه چیز خوب پیش برود.

استفاده از Cap Rate برای مقایسه سرمایه گذاری ها

خبر خوب این است که ابزارهایی در دسترس است که مقایسه بین سرمایه گذاری های بالقوه املاک و مستغلات را آسان می کند. یکی از این موارد ، که در تلاش برای کسب درآمد از املاک و مستغلات برای شما بسیار ارزشمند خواهد بود ، نسبت مالی ویژه ای به نام نرخ سرمایه (نرخ سقف) است. نرخ سقف نرخ بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را نشان می دهد و اساس آن را از درآمد خالص دارایی تولید می کند.

اگر یک ملک 100000 دلار در سال درآمد کسب کند و به قیمت 1،000،000 دلار بفروشد ، درآمد (100،000 $) را برچسب قیمت ($ 1،000،000) تقسیم می کنید و 0.1 یا 10٪ می گیرید. این بدان معناست که نرخ سقف املاک 10٪ است ، یا اگر هزینه املاک و مستغلات را کاملاً به صورت نقدی و بدون بدهی بپردازید ، انتظار 10٪ از سرمایه خود را خواهید داشت.

همانطور که سهام در نهایت فقط ارزش خالص جریان نقدی تخفیف خورده خود را دارد ، در نهایت یک املاک و مستغلات ارزش ترکیبی از:

• سودمندی که این ملک برای صاحبش ایجاد می کند
• خالص جریان های نقدی فعلی که ایجاد می کند - نسبت به قیمت پرداخت شده

درآمد اجاره به عنوان حاشیه ایمنی

درآمد اجاره ای می تواند یک حاشیه ایمنی باشد که در هنگام رکود اقتصادی یا فروپاشی از شما محافظت می کند. انواع خاصی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ممکن است برای این منظور مناسب تر باشند. اجاره و اجاره می تواند درآمد نسبتاً مطمئنی داشته باشد.

برای بازگشت به بحث قبلی ما - در مورد چالش های کسب درآمد از ساختمانهای اداری املاک و مستغلات می توان یک تصویر را ارائه داد. به طور معمول این املاک شامل اجاره های طولانی مدت و چند ساله است. یکی را با قیمت مناسب ، در زمان مناسب و با سررسید مستاجر و اجاره مناسب خریداری کنید و می توانید از طریق سقوط املاک و مستغلات عبور کنید. شما می توانید چک های اجاره ای بالاتر از متوسط ​​را جمع آوری کنید که شرکت های اجاره ای از شما مجبور هستند هنوز ارائه دهند ، به دلیل قرارداد اجاره ای که آنها امضا کرده اند - حتی در صورت موجود بودن نرخ پایین تر در جای دیگر. اگرچه این کار را اشتباه انجام دهید و مدتها پس از بهبود بازار می توانید در بازده های فرعی محصور شوید.

پول حاصل از فعالیت های تجاری املاک و مستغلات

روش نهایی کسب درآمد از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شامل خدمات ویژه و فعالیت های تجاری است. اگر صاحب هتل هستید ، ممکن است فیلم های درخواستی را به مهمانان خود بفروشید. اگر صاحب یک ساختمان اداری هستید ، ممکن است از ماشین های فروش و گاراژهای پارکینگ درآمد کسب کنید. اگر صاحب کارواش هستید ، ممکن است از جاروبرقی های کنترل شده در وقت درآمد کسب کنید.

این سرمایه گذاری ها تقریباً همیشه به دانش فوق تخصص نیاز دارند. به عنوان نمونه ، برخی از افراد تمام حرفه خود را صرف تخصص در زمینه طراحی ، ساخت ، مالکیت و بهره برداری از کارواش ها می کنند. برای کسانی که در رده های بالای رشته خود قرار می گیرند و پیچیدگی های یک بازار خاص را درک می کنند ، فرصت کسب درآمد می تواند بی پایان باشد.

سایر ایده های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

هنوز فرصت های سرمایه گذاری دیگری در املاک و مستغلات وجود دارد. شما می توانید در اعتبارات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITs) سرمایه گذاری کنید. REIT های تجاری عمومی سهام منتشر می کنند و در بورس معامله می شوند ، در حالی که REIT های خصوصی یا REIT های غیر معاملاتی در هیچ صرافی در دسترس نیستند. تمام انواع REIT ها به بخشهای خاصی از بازار املاک و مستغلات مانند خانه های سالمندان یا مراکز خرید متمرکز می شوند. چندین صندوق قابل معامله در بورس (ETF) و صندوق های سرمایه گذاری مشترک نیز وجود دارد که سرمایه گذار در املاک و مستغلات را با سرمایه گذاری در REITs و سایر سرمایه گذاری ها در بخش املاک و مستغلات هدف قرار می دهد.